공동저당 뒤 새로 지은 건물, 경매로 소유자가 달라지면 법정지상권은 인정될까

토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물에 법정지상권이 원칙적으로 성립하지 않습니다.

예외로 볼 여지가 있는 상황은 신축 건물과 토지의 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우 등입니다.

먼저 확인할 기준

법정지상권의 일반적인 성립 요건으로는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 동일인의 소유였으며, 저당권 설정 뒤 경매로 소유자가 달라지는 점이 제시됩니다.

그러나 공동저당권 설정 후 기존 건물이 철거되고 새 건물이 들어선 경우에는, 신축 건물이 저당권 설정 당시 존재한 건물과 같은 것으로 간주되는 것은 아닙니다.

따라서 경매로 소유자가 갈렸다는 사정만으로 신축 건물의 권리가 생기는 것은 아닙니다.

확인 순서는 공동저당권 설정 시점에 어떤 건물이 있었는지, 그 건물이 이후 철거되고 신축되었는지, 신축 건물과 토지의 소유자가 같았는지 살펴보는 것입니다.

이어 토지 저당권자에게 신축 건물에 대해서도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지 확인해야 합니다.

이 조건들은 원문이 제시한 특별한 사정을 가려보는 기준이며, 단순히 현재 토지와 건물의 소유자가 다르다는 사실만으로 결론을 정할 수는 없습니다.

관련 사이트: 수원변호사

자주 묻는 질문

공동저당권 설정 당시의 건물과 나중에 지은 건물을 같게 보나요?

아닙니다.

공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 신축했다면, 신축 건물이 설정 당시 존재했던 건물과 같은 것으로 취급되지는 않습니다. 특별한 사정이 없으면 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물의 법정지상권은 성립하지 않습니다.

법정지상권은 어느 시점에 성립하나요?

제공된 안내에 따르면 법정지상권의 성립 시기는 매수인이 매각대금을 지급한 때입니다. 법률에 따른 물권변동이므로 성립에 등기가 필요하지 않지만, 다른 사람에게 권리를 처분하려면 먼저 자신의 명의로 지상권설정등기를 해야 합니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1